在房地产行业深度调整的背景下，唯有主动拥抱变化、精准战略取舍，方能在周期波动中实现基业长青。
10月29日，津投城开（600322）((600322))披露《重大资产出售暨关联交易报告书(草案)》，正式启动“剥离重负、聚焦轻资产”的战略转型。公告宣布，津投城开拟以1元对价将持有的房地产开发业务相关全部资产及负债转让至天津市国资委100%控股的天津城市运营发展有限公司(下称“城运发展”)。
在专业人士看来，在房地产行业深度调整与国企资产优化重组的双重背景下，这一“剥离重负、聚焦轻资产”的战略抉择，不仅为津投城开彻底摆脱财务困境、规避退市风险奠定关键基础，更彰显了天津国资体系以市场化手段破解企业发展难题的责任担当与战略智慧，标志着这家老牌上市公司正式开启战略重生之路。
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天津国资体系内整合破局老牌上市公司开启战略转型
本次重组的核心逻辑在于通过国资体系内的资源优化整合实现“破局、重塑”。天津国资以1元对价承接上市公司的房地产开发业务相关资产及负债，这一看似“象征性”的交易价格背后，实则是国资股东对上市公司发展的深度支持与责任担当。全景网了解到，截至2025年6月末，津投城开资产负债率高达100.36%，归母净资产-5亿元，2025年上半年净利润亏损超5.4亿元，房地产开发业务资金占用量大、负债高、周期波动剧烈的特性已成为制约公司发展的核心瓶颈。
值得关注的是，本次整合并非简单的“甩包袱”，而是天津国资体系通盘考量后的战略布局。全景网注意到，交易对方城运发展作为天津城市运营领域的核心平台，具备承接房地产相关资产及负债的专业能力与资源储备，其后续可通过资产盘活、债务重组等方式实现资产价值的再发掘。这种“专业平台承接、分类处置优化”的模式，既解决了上市公司的燃眉之急，又实现了国有资产在体系内的高效流转与价值提升，体现了国资管理的系统思维与务实智慧。
业内人士指出，本次交易为“国资内部循环”模式——津投城开的重组更强调国资体系内的协同效应，既保障了债权人利益，又为上市公司减负创造了条件。
“与同行业市场案例*ST中地（000736）、华远控股（600743）、*ST南置（002305）重大资产出售逻辑类似，本次重组的关键在于以果断减负实现财务状况的实质性逆转。”专业人士进一步强调道。
备考财务报表数据印证了此次减负的显著成效：资产置出后，津投城开资产负债率将从100.36%降至46.28%，下降54.08个百分点；归母净资产及每股收益实现由负转正，彻底扭转持续亏损态势。这种财务指标的实质性逆转不仅规避了退市风险，更重塑了公司的估值逻辑——从房地产行业低迷预期下的低估值，转向轻资产运营模式下的稳健估值溢价，为企业后续的战略转型与高质量发展扫清了障碍。
聚焦轻资产主业构建“稳中有进”发展新格局
战略转型的深远意义不仅在于财务修复，更在于业务模式的根本性重构。
剥离房地产开发这一重资产包袱后，津投城开将全面聚焦物业管理等轻资产业务，构建“稳中有进”的可持续发展新格局。相较于资金密集、风险较高的房地产开发业务，物业管理等轻资产板块具有现金流稳定、经营风险低、抗周期能力强等显著优势，能够为公司提供持续稳定的盈利支撑，奠定稳健经营的基础。
在业务布局上，津投城开并非止步于现有业务的维持，而是规划了“主业夯实+外延扩张”的双轮驱动战略。一方面，公司将深耕现有物业管理业务，通过提升服务品质、拓展服务场景、优化运营效率等方式，巩固核心竞争力，打造区域内具有影响力的物业服务品牌；另一方面，依托国资背景优势，公司未来将积极寻求优质轻资产标的的并购机会，构建新的增长曲线，努力提升公司的盈利能力与抗风险能力。
从投资者视角看，此次重组带来了估值逻辑的重塑与成长空间的打开。随着财务状况改善与业务模式成熟，津投城开未来的分红潜力与估值修复空间值得期待。
此次重大资产出售，是津投城开从“负重前行”到“轻装上阵”的关键转折，更是一次精准务实的战略重生。展望未来，随着资产出售方案的顺利实施，津投城开将彻底告别过去的经营困境，在轻资产运营的轨道上稳步前行。
专业人士表示，凭借清晰的战略布局、稳健的业务基础、雄厚的国资支撑，公司有望实现经营质量的全面提升，成长为一家治理规范、业绩优良、具有核心竞争力的优质上市公司，为国有资产保值增值、为投资者创造价值、为区域经济发展贡献更大力量。津投城开的转型实践，也将为更多深陷周期困境的国企上市公司提供宝贵的借鉴，彰显国有资本适应市场变化、实现高质量发展的强大活力与韧性。
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